장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못하고 양도하는 주택이 중과대상에 해당하는지 여부

임대주택의 임대기간을 충족하지 못하고 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것임

[회신] 거주자가 일반주택과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 보유하는 경우로서 임대주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 장기임대주택의 요건을 충족하지 못하고 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것입니다. 1. 사실관계 | A주택 | (4년 2개월 임대) ’16.2월 ’16.5월 ’17.11.10. ’20.7월 --- ∥---------▴------------------▴--------∥ 취득 임대등록 조정대상지역 공고 양도 | | | (4년 2개월 임대) | | | ’16.2월 | ’16.5월 | | ’17.11.10. | ’20.7월 | | --- ∥---------▴------------------▴--------∥ | 취득 | 임대등록 | | 조정대상지역 공고 | 양도 | | | | | (4년 2개월 임대) | | | | ’16.2월 | ’16.5월 | | ’17.11.10. | ’20.7월 | | | --- ∥---------▴------------------▴--------∥ | | 취득 | 임대등록 | | 조정대상지역 공고 | 양도 | | | B주택 | ’17.3월 ’21.3.12. -------------- ∥----------------------------∥ --- 취득 양도 | | | ’17.3월 | | | ’21.3.12. | -------------- ∥----------------------------∥ --- | | | 취득 | | | 양도 | | | | ’17.3월 | | | ’21.3.12. | | -------------- ∥----------------------------∥ --- | | | | 취득 | | | 양도 | | ○ ’16. 2. | A주택 취득 | | ○ ’16. 5. | A주택 임대등록(단기) | | ○ ’17. 3. | B주택 취득 | | ○ ’17.11.10. | 조정대상지역 공고(A·B주택 소재지) | | ○ ’20. 7. | A임대주택 양도 | | ○ ’21. 3.12. | B주택 양도 | 2. 질의내용 ○ 단기임대주택으로 등록한 A임대주택을 5년 이상 임대하지 못하고 양도하는 경우 중과대상인지 여부 3. 관련법령 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출 세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. 1. ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당 하는 주택 4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. ○ 소득세법 시행령 제167조의10 【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당 하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조 의2제1항제1 호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상 지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유 기간이 2년(제8항제2호에 해당 하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우 에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니 하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 기획재정부 재산세제과-73, 2022.1.11. [질의내용] ｢소득세법 시행령｣ 제154조제2항 의 조정대상지역 소재 다주택자가 양도한 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제 167조의10제1항 제11호에 따라 중과 세율이 적용 배제되는지 여부 판단시 조정대상지역 공고일 (제1안) ’17.8.3.( ｢소득세법 시행령｣ 제154조제2항 의 조정대상지역 시작일) (제2안)’17.9.6.(국토교통부 제2017-1305호로 조정대상지역 예정지 공고한 날) (제3안) ’17.11.10. (주택법(법률 제14866호)시행시기) [회신] 귀 질의에 대해서는 제3안이 타당합니다.